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Pending Home Sales: dunkle Wolken am US Immobilienmarkt

Die diese Woche veröffentlichten Pending Home Sales, die die Vorvertragsabschlüsse für Immobilienkäufe beinhalten, brachen im November 2009 im Vorfeld auslaufender Steuervergünstigungen für Immobilienkäufer förmlich ein. Im Vergleich zum Vormonat sanken diese um 16,0%, notieren allerdings immer noch 15,5% über dem Vorjahresniveau. Der Rückgang fokussierte sich vor allem auf den Nordosten wie Mittleren Westen (jeweils -25,7%).

Da die Pending Home Sales den Käufen genutzter Immobilien ca. zwei Monate vorauslaufen, ist ein ähnlicher Absturz dort vorprogrammiert. Der folgende Chart stellt die Pending Home Sales (blaue Linie) wie auch die um zwei Monate nach hinten versetzten Käufe genutzter Immobilien (rote Linie) dar:

Pending Homes Sales

Anfang Dezember letzten Jahres wurden die Steuerabschreibungen für Immobilienkäufer bis in den April 2010 verlängert, so bleibt abzuwarten inwieweit die zuletzt beobachtete Erholung am US Immobilienmarkt nachhaltig ist.

Quelle: Presseerklärung NAR

US Immobilienmarkt: Verkäufe im Oktober

Die vergangene Woche brachte Umsätze im US Immobilienmarkt; zunächst noch einmal zu den Verkäufen genutzter Immobilien; im Berichtsmonat Oktober stiegen diese um 10,1% im Vergleich zum September von 5,54 Mio. auf 6,10 Mio.. Seit dem Februar 2007 (6,55 Mio.) ist dies der höchste Stand. Im Vergleich zum Vorjahr notieren die Verkäufe 23,5% höher. Zweistellige Jahresraten waren in allen vier Regionen festzustellen; der Nordosten mit 24,7%, der Mittlere Westen mit 28,8%, der Süden mit 25,7% und der Westen mit 12,0%.

Die Vereinigung der Immobilienmakler NAR sieht im unteren Preissegment reichlich Schnäppchenjäger unterwegs; Stabilisierung erfahre der Immobilienmarkt durch die Verlängerung der Steuerabschreibungen bis in den April nächsten Jahres.

Enthalten in den Daten der NAR sind die Verkäufe der so genannten “distressed homes”, also die Notverkäufe und Zwangsversteigerungen. Diese schönen die Umsätze und da sie ca. 20% tiefer als marktüblich gehandelt werden, drücken sie die Hauspreise. Zuletzt machten diese im Oktober 29% aus.

Im Bild die Umsätze seit Februar 2009, der Anteil der “distressed homes” ist blau markiert:

Verkäufe genutzter Immobilien

Quelle: National Association of Realtors

Die Verkäufe neuer Immobilien stiegen im Oktober um 6,2% von 405K auf 430K, der Jahresvergleich befindet sich erstmals seit dem November 2005 im positiven Terrain bei 5,1%. Der Absturz dieser Datenreihe fiel deutlicher aus als der der genutzten Immobilien, maximal wurde ein Rückgang von -45,9% gesehen.

Abgebildet zum einen jeweils die jährliche Wachstumsrate der genutzten und neuen Immobilien:

Im folgenden Chart sind die gesamten US Immobilien ( genutzt + neu) in Mio. dargestellt:

Nahezu ein Viertel der amerikanische Hypothekenschuldner mit negativem Eigenkapital

First American CoreLogic schätzt, dass bei 10,7 Mio Eigenheimbesitzern in den USA, die Hypothek auf die Immobilie den Wert des beliehenen Objekts übersteigt. Der Anteil der Kreditnehmer mit negativem Eigenkapital unter den Hypothekenschuldnern betrage nach einer neuen Berechnungsmethode bundesweit 22,6 Prozent. Die bisherige Erfassungsmethode ergäbe einen Prozentsatz von 33,8 Prozent Pleitiers.

Eine Landkarte nebst sortierbarer Tabelle mit näheren Angaben über den Verschuldungsgrad kann man auf der Seite des Wall Street Journal in Augenschein nehmen.

Im Unterschied zu den Beleihungsrichtlinien unserer Kreditinstitute haften die amerikanischen Schuldner jedoch nicht mit ihrem gesamten Vermögen für ihre Verbindlichkeiten, sondern ausschließlich mit ihrem Haus oder der Wohnung, die beliehen wurde.

Mfg Helmut Wüllenweber

Nobelpreisträger Krugman …

Dr. Krugman gewährte in dieser Woche den Lesern der NYT wieder einmal Einblicke in seine brillianten geld- und wirtschaftspolitischen Erkenntnisse :

Misguided Monetary Mentalities

Auszüge :

“One lesson from the Great Depression is that you should never underestimate the destructive power of bad ideas. And some of the bad ideas that helped cause the Depression have, alas, proved all too durable: in modified form, they continue to influence economic debate today.”

Mit Bad Ideas meint Herr Dr. Krugman die seltsamen Vorstellungen anderer Ökonomen die in der hemmungslosen Schuldenmacherei der Staaten nicht die Lösung der Krise sondern Inflation und eine Gefahr für das globale System sehen.

… good news :

“Consider first the current uproar over the declining international value of the dollar.  The truth is that the falling dollar is good news. For one thing, it’s mainly the result of rising confidence…”

Er glaubt also der Grund für den Verkauf einer Währung ist Ausdruck steigenden Vertrauens  in diesselbe….und weiter:

And a lower dollar is good for U.S. exporters, helping us make the transition away from huge trade deficits to a more sustainable international position.

Dazu meinte Marc Faber vor Jahren in einem anderen Zusammenhang” to spend it on prostitutes and beer, since these are the only products still produced in US.” Das ist natürlich stark übertrieben, unsere amerikanischen Freunde können doch immerhin noch großartige Massenvernichtungswaffen herstellen und dieser Markt wird trotz des neuen Friedensnobelpreisträgerpräsidenten sicher weiter wachsen. Ich bin auch schon sehr gespannt zu sehen wie sich das Handelsdefizit bei einem Ölpreis von 80 oder 100 USD entwickelt … und dann liefert Dr. Krugman sozusagen das Sahnehäubchen :

“I don’t know what analysis lies behind these itchy trigger fingers. ( damit meint er die Forderung nach vorzeitige Anhebung der Fed Zinsen )  But it probably isn’t about analysis, anyway — it’s about mentality, the sense that central banks are supposed to act tough, not provide easy credit. And it’s crucial that we don’t let this mentality guide policy.”

Mit einer Inflationistenmentalität kann es demnach nur besser werden  … wie sagen die Bayern … schaun mer mal! Vielleicht gibt es schlimmeres als 10 Jahre ohne Wachstum ?

Geschäftsideen … nicht nur für Landwirte ….

Rt Hon David Miliband MP
Secretary of State.
Department for Environment, Food and Rural Affairs (DEFRA),
Nobel House
17 Smith Square
London
SW1P 3JR

16 July 2009

Dear Secretary of State,

My friend, who is in farming at the moment, recently received a cheque for £3,000 from the Rural Payments Agency for not rearing pigs.. I would now like to join the “not rearing pigs” business.

In your opinion, what is the best kind of farm not to rear pigs on, and which is the best breed of pigs not to rear? I want to be sure I approach this endeavour in keeping with all government policies, as dictated by the EU under the Common Agricultural Policy.

I would prefer not to rear bacon pigs, but if this is not the type you want not rearing, I will just as gladly not rear porkers. Are there any advantages in not rearing rare breeds such as Saddlebacks or Gloucester Old Spots, or are there too many people already not rearing these?

As I see it, the hardest part of this programme will be keeping an accurate record of how many pigs I haven’t reared. Are there any Gove rnment or Local Authority courses on this?

My friend is very satisfied with this business. He has been rearing pigs for forty years or so, and the best he ever made on them was £1,422 in 1968. That is – until this year, when he received a cheque for not rearing any.

If I get £3,000 for not rearing 50 pigs, will I get £6,000 for not rearing 100?  I plan to operate on a small scale at first, holding myself down to about 4,000 pigs not raised, which will mean about £240,000 for the first year. As I become more expert in not rearing pigs, I plan to be more ambitious, perhaps increasing to, say, 40,000 pigs not reared in my second year, for which I should expect about £2.4 million from your department. Incidentally, I wonder if I would be eligible to receive tradable carbon credits for all these pigs not producing harmful and polluting methane gases?

Another point: These pigs that I plan not to rear will not eat 2,000 tonnes of cereals. I understand that you also pay farmers for not growing crops. Will I qualify for payments for not growing cereals to not feed the pigs I don’t rear?

I am also considering the “not milking cows” business, so please send any information you have on that too. Please could you also include the current Defra advice on set aside fields? Can this be done on an e-commerce basis with virtual fields (of which I seem to have several thousand hectares)?

In view of the above you will realise that I will be totally unemployed, and will therefore qualify for unemployment benefits.  I shall of course be voting for your party at the next general election.

Yours faithfully,

Nigel Johnson-Hill

Telomerase Kreditfaszilität: US Immobilienbesitzer machen Kasse

Die diesjährigen Nobelpreisträger für Medizin wurden für ihre Forschungsarbeiten um ein Enzym ausgezeichnet, das die DNA davor schützt, bei der Zellteilung einen Teil der Erbinformation zu verlieren. Die Enden der Erbgutfäden werden nach einer Verdopplung immer wieder durch das Enzym Telomerase aufgefüllt. Das fortlaufende Auffüllen der DNA durch dieses Enzym verhindert, dass Zellen altern.

Den Statistiken von Freddie Mac über das Kreditvolumen so genannter Cash-Out-Finanzierungen, kann man entnehmen, in welcher Höhe die amerikanische Hausbesitzer in einem Prozess der telomeren Bargeldbeschaffung ihre Geldmittel immer wieder aufgefüllt und ihrem Immobilienbestand extrahiert haben, um Konsumausgaben zu tätigen, vorhandene Konsumentenkredite umzuschulden oder andere Ausgaben vorzunehmen.

Stellt man dieses Finanzierungsvolumen dem Betrag gegenüber, um den sich das US-BIP gegenüber dem Vorjahr verändert hat, wird deutlich, wie stark diese Kredite zum Wachstum der amerikanischen Volkswirtschaft beigetragen haben. In einigen Jahren entsprach das Cash-Out-Finanzierungsvolumen über 40 % der Steigerung des nominalen BIP gegenüber dem Vorjahr.

Der Beitrag der Cash-Out-Finanzierungen am BIP-Wachstum, erlaubt Rückschlüsse darüber, um wieviel Prozentpunkte das US Wirtschaftswachstum aufgeblasen war und in Zukunft geringer ausfallen dürfte.


MfG Helmut Wüllenweber

Kleine Diskrepanz bei den US Arbeitslosenzahlen

Da am Freitag wieder das große Zittern ansteht ein kleiner Hinweis :

Nach den Umfragen von ADP  wurden seit Januar 2008 in kleinen Firmen ca. 2,5 Millionen Arbeitsplätze abgebaut.

Das berühmt berüchtigte Birth/Death Model des BLS ( Bureau of Labored Statistics ) soll die Arbeitsplätze  bei diesen kleineren Firmen, die noch nicht oder nicht mehr in der Statistik auftauchen, berechnen.

Das Model hat im gleichen Zeitraum erstaunliche 1,507 Millionen Jobs “geschaffen”.

Aber was sind heutzutage schon 4 Millionen mehr oder weniger…

US Immobilienmarkt: freier Fall der Bauausgaben gestoppt?

Die US Bauausgaben für den Juni wurden heute mit einem leichten Zuwachs von + 0,3% im Vergleich zum Vormonat nach revidierten -0,8% gemeldet. Die Jahresrate verbesserte sich von -11,7% auf  -10,2%. Ausschlaggebend war erneut der Anstieg der öffentlichen Bauausgaben von +1,0% (+5,1% J/J). Die privaten Bauausgaben fielen um -0,1% (-16,3% J/J).

Während der Abwärtsbewegung der letzten dreieinhalb Jahre stabilisierten die öffentlichen Bauausgaben den Bausektor bzw. ließen ihn nicht noch weiter abrutschen.

Seit dem Herbst 2005 befinden sich die Bauausgaben für den Einfamilienhäuser-Sektor nahezu im freien Fall. Kontinuierlich markierte der Sektor in Monatsvergleich seit dem März 2006 rückläufige Werte. Aufhorchen lässt der Berichtsmonat Juni; erstmals nach 39 Monaten gab es einen kleinen Zuwachs von + 2,4%. Der Jahresvergleich notiert bei -51,1%.

Auf dem Zenit der Immobilienblase hatte der Einfamilienhäuser-Sektor einen Anteil von 39,8% an den gesamten Bauausgaben; das vorläufige Tief von 9,5% wurde im Mai markiert.

Im Bild die Ausgaben für Einfamilienhäuser, Jahresrate (blau Linie)   vs. Bauvolumen in Mrd. US-Dollar:

 US Immobilienmarkt: Bauausgaben für Einfamilienhäuser

Ein weiteres Indiz bieten die Baubeginne für Einfamilienhäuser; der Vergleich der nicht saisonbereinigten Daten weist für 2009 (rote Linie) einen Jahreszeiten typischen Anstieg auf niedrigstem Niveau aus:

Baubeginne für Einfamilienhäuser

Nichtsdestotrotz waren die privaten Immobilieninvestitionen im zweiten Quartal 2009 mau. Der Anteil, den diese am Bruttoinlandsprodukt haben, lag zuletzt bei 2,4%. Der Chart zeigt den historischen Verlauf der letzten sechs Jahrzehnte mit dem aktuellen Tiefststand:

private Immobilieninvestitionen/BIP

Der Immobilienmarkt steht in der aktuellen US Rezession im Zentrum; hier müssen Veränderungen vonstatten  gehen, damit sich die Konjunktur nachhaltig erholt. Monatliche Daten deuten Richtung Erholung.

US Immobilienkrise: gelebte Statistik

Die Eigentümer des Anwesens, 121 W Avenida San Antonio im südkalifornischen San Clemente, haben die US-Immobilienblase in vollen Zügen miterlebt. Zu Beginn der Blase wurde eine Immobilie erworben, mehrfach refinanziert, von einer hypothekenbesicherten Kreditlinie massiv Gebrauch gemacht, schlussendlich nachdem die Blase geplatzt war, wurde die Immobilie zum Verkauf gestellt, dabei mehrfach der Preis reduziert.

Doch im Einzelnen, dem Irvine Housing Blog (HELOC Abuse San Clemente Style) sind folgende Daten entnommen:

  • die erwähnte Immobilie wurde am 5.1.1996 für 310.000 USD gekauft, der Eigenkapitalanteil lag bei 10%, die aufgenommene Hypothek bei 279.000 USD.
  • 03.12.1998: Refinanzierung der Hypothek, nun 341.000 USD, dabei den kompletten Eigenanteil + 31.000 USD entnommen.
  • 29.09.1999: Refinanzierung der Hypothek, nun 368.000 USD
  • 17.10.2000: erste hypothekenbesicherte Kreditlinie, HELOC (Home Equity Line of Credit), von 30.000 USD.
  • 02.08.2001: HELOC von 50.000 USD
  • 18.06.2002: Refinanzierung der Hypothek, jetzt 495.000 USD
  • 25.03.2003: HELOC von 242.000 USD
  • 07.06.2005: Refinanzierung von nun 750.000 USD mit kurzfristig, variablem Zinssatz (ARM)
  • 29.11.2005: HELOC von 150.000 USD
  • 09.02.2007: HELOC von 250.000 USD
  • 26.06.2007: Refinanzierung der Hypothek, nun 980.000 USD
  • 26.06.2007: HELOC von 140.000 USD

Das macht eine Gesamtverschuldung von 1.120.000 USD; vom Dezember 1998 bis Juni 2007 wurden 841.000 USD eingecasht,  Mortgage Equity Withdrawal (MEW). Pro Monat gab es ein zusätzliches, steuerfreies Einkommen von 8.245 USD, auf das Jahr hochgerechnet waren es knapp 100.000 USD.

Einmal Appetit bekommen, konnten die fiktiven Besitzer Joe und Jane während des Immobilienbooms ihre Kreditlinie stetig ausweiten, da diese sich an den steigenden Immobilienpreisen orientierte. Doch nach der Gier kam auch hier die Angst. Mit fallenden Immobilienpreisen schnurrte die Kreditlinie zusammen.

Erstmals zum Verkauf gestellt, wurde das Anwesen am 13.10.2007 für 1.299.000 USD. Da sich offensichtlich kein Käufer fand, wurde der Preis sukzessive nach unten angepasst.

  • 22.11.2007: 1.199.000 USD
  • 01.02.2008: 1.099.000 USD
  • 02.04.2008: 995.000 USD
  • 07.05.2008: 799.000 USD
  • 04.06.2008: 798.000 USD

Inwieweit die Immobilie in die Zwangsvollstreckung geht und die Besitzer den finalen Akt des Immobilienbooms miterleben, ist nicht bekannt.

Im Bild zum einen die regionalen Hauspreisindizes (Case-Shiller-Indices) sowie der zeitliche Ablauf der Finanzierungen:

Dies ist sicherlich ein extremer Fall, zeigt aber umso eher, warum zum einen die Hypothekenverschuldung der US Amerikaner exponentiell stieg, zum anderen der Eigenanteil am Immobilienbesitz sank, aber letztendlich ein fortwährender Konsum gewährleistet war.

Laut dem letzten Survey of Consumer Finances (SCF) hatten in 2007 18,4% der Immobilienbesitzer mit einer Hypothek eine HELOC (Home Equity Line of Credit), Gebrauch davon machten allerdings nur 12,4%. Zu Beginn der Immobilienblase waren dies 1995 7,9% respektive 4,4%.

Das US Treasury Departement berichtet in seinem letzten Monthly Bank Lending Survey für den Berichtsmonat Mai, dass neue HELOCs oder Erhöhungen für die beobachteten 21 Banken mittlerweile 32,6% unter denen des Volumens vom Oktober 2008 liegen. Einzelne Banken wie Morgan Stanley haben die Kreditlinien gänzlich eingefroren.

Banken in Schwierigkeiten – GFSR April 2009

Der IMF publizierte letzte Woche seinen halbjährlichen Global Financial Stability Report; konstatierte eine anhaltende, schwerwiegende Belastung des Weltfinanzsystems in dem Maße wie die Finanzkrise private Haushalte, Unternehmen und den Finanzsektor in Industriestaaten wie auch Schwellenländer erfasst.

In seiner Zusammenfassung spricht der IMF:

The global financial system remains under severe stress as the crisis broadens to include households, corporations, and the banking sectors in both advanced and emerging market countries. Shrinking economic activity has put further pressure on banks’ balance sheets as asset values continue to degrade, threatening their capital adequacy and further discouraging fresh lending. Thus, credit growth is slowing, and even turning negative, adding even more downward pressure on economic activity. Substantial private sector adjustment and public support packages are already being implemented and are contributing to some early signs of stabilization. Even so, further decisive and effective policy actions and international coordination are needed to sustain this improvement, to restore public confidence in financial institutions, and to normalize conditions in markets. The key challenge is to break the downward spiral between the financial system and the global economy. Promising efforts are already under way for the redesign of the global financial system that should provide a more stable and resilient platform for sustained economic growth.

Quelle: Zusammenfassung (PDF)

Eine weitere Aufstockung der potenziellen Abschreibungen des Finanzsektors bis 2010 wurde bekannt gegeben. Der IMF schreitet jetzt forsch voran; für sämtliche globalen Kredite und Finanzprodukte wird ein Volumen von 4.054 Mrd. US-Dollar ausgemacht, der Großteil hat seine Herkunft in den USA (2.712 Mrd. US-Dollar). Alleine die Höhe dieses Anteils verdoppelte sich nahezu, noch vor einem Jahr ging der IMF von 1.405 Mrd. US-Dollar aus.

Gut 60% (2.470 Mrd. US-Dollar) liegt bei den Banken, der Rest wird von Versicherungen und anderen Marktteilnehmern gehalten.

Nachfolgende Tabelle schlüsselt die potenziellen Abschreibungen hinsichtlich ihrer Herkunft auf; die ausstehenden Verbindlichkeiten haben ein globales Gesamtvolumen von 57.719 Mrd. US-Dollar, stehen in der Spalte ganz links.

Tabelle

Verkäufe neuer Eigenheime

Helmut Wüllenweber

US Zwangsversteigerungen brechen Rekordstände

… oder auch: Immobilienbesitzer im Würgegriff der Rezession.

 ZahlungsverzögerungenDer von der Mortgage Bankers Association (MBA) gestern publizierte National Delinquency Survey für das vierte Quartal 2008 wies die Zahl der Zahlungsverzögerungen mit 7,88% der Hypothekendarlehen auf dem höchsten je notiertem Stand aus. Seit 1972 ermittelt die MBA diese Daten. Ebenfalls auf Rekordniveau befindet sich die Quartalsveränderungen von 89 Punkten. Im Chart sind die Zahlungsverzögerungen in Abhängigkeit des Immobilienkredites (Laufzeit, Bonität des Schuldners) abgebildet.

Zum Ende des vierten Quartals 2008 befanden sich 3,3% der Hypothekendarlehennehmer im Zwangsversteigerungsprozess. Ein Zuwachs von 33 Punkten im Vergleich zum Vorquartal; auf Jahresbasis macht dies dann + 126 Punkte. In argen finanziellen Nöten (Kombination aus Zwangsversteigerung und mindestens eine Zahlungsverzögerung) befinden sich 11,93% der Hypothekenschuldner. Man braucht es kaum erwähnen, auch hier wurden neue Rekordniveaus erreicht.

Am stärksten sind weiterhin die Hypothekenbesitzer mit geringer Bonität und variabler Verzinsung (subprime ARM) betroffen. Landesweit sind 48% dieser Hypothekennehmer mindestens eine Ratenzahlung im Rückstand, in Florida sind es bereits 60%.

Die MBA sieht zunehmend Zahlungsverzögerungen infolge reduzierter Einkommen oder als Folge von Arbeitslosigkeit. Im Bild sind nachfolgend die Stellenveränderungen (inverse Skalierung) den gesamten Zwangsversteigerungen gegenübergestellt:

Zwangsversteigerungen vs. Stellenveränderungen

Die Zahlungsverzögerungen konzentrieren sich weiterhin auf die Bundesstaaten Kalifornien, Florida, Nevada, Arizona und Michigan, aber gerade bei den Zahlungsverzögerungen > 90 Tage wurden deutliche Anstiege in Louisiana, New York, Georgia, Texas und Mississippi infolge der Rezession gesehen.

zur Presseerklärung

Wir werden subtil belogen

Albrecht Müller war unter den Bundeskanzlern Willy Brandt und Helmut Schmidt Leiter der Planungsabteilung des Bundeskanzleramtes.

Auszüge :

“Die Unsicherheit ist groß. Das Grundgefühl: Ohnmacht. Wenn ich höre, 10 Milliarden Steuergelder für die IKB, 18,2 Milliarden für die Commerzbank, 102 Milliarden für die Hypo Real Estate usw., hunderte von Milliarden zur Begleichung der Wettschulden und der fortlaufenden Boni für Investmentbanker, die die Misere angerichtet haben, dann kommt zur Ohnmacht Wut. Aber eine Mehrheit gibt bei Umfragen immer noch an, den politisch Verantwortlichen über den Weg zu trauen.”

Das ist vor dem Hintergrund der ständig größer gewordenen Korruption und der weitverbreiteten Selbstbedienungmentalität vieler Manager und Politiker tatsächlich erstaunlich, liegt aber vielleicht daran, daß immer noch viele glauben auf Kosten der anderen Leben zu können ?

“Die politisch Verantwortlichen haben uns erzählt, sie seien von der Finanzkrise überrascht worden. Er sei wie von einem „Springinsfeldteufel“ „ohne Vorankündigung” von „Risiken aus neuartigen Finanzprodukten angegriffen” worden, meinte Bundesfinanzminister Steinbrück im April 2008. Tatsächlich waren zu diesem Zeitpunkt die Milliarden-Verluste der Industriekreditbank (IKB) in Düsseldorf schon fast ein ganzes Jahr bekannt.”

mehr hier

„Eine Demokratie kann als ständige Regierungsform nicht existieren. Sie kann nur solange existieren bis die Wähler herausfinden, dass sie sich durch ihreStimmabgabe großzügige Gaben aus der Staatskasse beschaffen können. Von dem Augenblick an wählt die Mehrheit stets die Kandidaten, die die meisten Unterstützungsleistungen aus der Staatskasse in Aussicht stellen mit dem Ergebnis, dass eine Demokratie stets wegen einer laxen Finanzpolitik scheitert, auf die immer eine Diktatur folgt.“ Alexander Tyler

US Immobilienmarkt: S&P/Case-Shiller® Home Price Indizes

Für den Dezember 2008 beschleunigte sich erneut die Abwärtsbewegung der Immobilienpreise.

TabelleDie S&P/Case-Shiller® Home Price Indizes markierten neue Allzeittiefs; der Composite-10 bei -19,2% und der Composite-20 bei -18,5% im Vergleich zum Vorjahresstand.

Im November wurden noch -19,1% respektive -18,2% publiziert.

Erfasst werden jeweils 10 bzw. 20 Metropolen.

Im Composite-20 notierten 13 von 20 regionalen Indizes auf einem neuen Allzeittief.

Erneut war der Rückgang in Phoenix (Arizona) mit -34,0% am deutlichsten.

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Der Index Composite-20 hat seit seinem Allzeithoch bei 206,52 im August 2006 27,0% abgegeben. Zieht man in Rechnung, dass der Index zu Beginn 2000 bei einer 100 startete, liegt der Abbau bei rund 50%.

Folgender Chart zeigt zum einen den Indexstand (hellblau) wie auch die jährliche Veränderungsrate (dunkelblau):

Immobilienpreise

Die weltweit längste Immobilienhistorie stammt aus Amsterdam, der Herengracht Index (1628-1973).

In nominalen Preisen wurde die größte Korrektur in den Jahren 1778-1814 mit -71% gesehen; im Anschluss wurde dann die größte Expansion mit 555% in den Jahren 1814 bis 1920 beobachtet. Der Wertverlust lag real bei -79%, während sich der reale Zuwachs bei + 240% befand.

Die beiden schlechtesten Jahre waren 1634/5 mit -62%, die beiden besten Jahre waren 1632/3 mit 51% (jeweils nominal).

Jetzt fehlt nur noch das Bild dazu ;-)

langfristige Immobilienpreise (Amsterdam - Herengracht)

US Immobilienmarkt: der Tisch ist bereitet

'Composite Housing Affordability Index' Der US Immobilienmakler-Verband NAR publizierte den ‘Composite Housing Affordability Index’ mit 158,8 im Dezember auf einem Allzeithoch. Seit dem Tief im Juli 2006 hat sich der Gesamtindex sukzessive erholt – siehe Chart rechts.
Nach dem Einbruch der Hauspreise im Westen manifestiert sich dort die Erholung am deutlichsten; die jährliche Wachstumsrate im Westen notiert bei +60,7%, während die landesweite Rate bei +29,1% liegt.

Der Index gibt an, inwiefern es sich eine Durchschnittsfamilie leisten, kann ein Haus zu erwerben. Je höher der Index steht, desto leichter fällt dieses Unterfangen. In den Index geht der Hypothekenzinssatz, das durchschnittliche Einkommen sowie der Häuserpreis mit ein. Der sinkende Hypothekenzinssatz wie Häuserpreis haben das seinige bewirkt.

Die Zinsbelastung auf das Einkommen bezogen, ergibt mit 15,7% den niedrigsten Anteil seit Bestehen der Zeitreihe (1989). Im nachfolgenden Chart ist die Zinsbelastung (blaue Linie, li.) gegen die 30-jährigen, festverzinslichten Hypothekenzinsen (rote Linie, r.) aufgetragen.

Zinsbelastung/Hypothekenzinsen

Jetzt fehlen noch die hungrigen Esser (Immobilienkäufer).