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US Immobilienkrise: gelebte Statistik

Die Eigentümer des Anwesens, 121 W Avenida San Antonio im südkalifornischen San Clemente, haben die US-Immobilienblase in vollen Zügen miterlebt. Zu Beginn der Blase wurde eine Immobilie erworben, mehrfach refinanziert, von einer hypothekenbesicherten Kreditlinie massiv Gebrauch gemacht, schlussendlich nachdem die Blase geplatzt war, wurde die Immobilie zum Verkauf gestellt, dabei mehrfach der Preis reduziert.

Doch im Einzelnen, dem Irvine Housing Blog (HELOC Abuse San Clemente Style) sind folgende Daten entnommen:

  • die erwähnte Immobilie wurde am 5.1.1996 für 310.000 USD gekauft, der Eigenkapitalanteil lag bei 10%, die aufgenommene Hypothek bei 279.000 USD.
  • 03.12.1998: Refinanzierung der Hypothek, nun 341.000 USD, dabei den kompletten Eigenanteil + 31.000 USD entnommen.
  • 29.09.1999: Refinanzierung der Hypothek, nun 368.000 USD
  • 17.10.2000: erste hypothekenbesicherte Kreditlinie, HELOC (Home Equity Line of Credit), von 30.000 USD.
  • 02.08.2001: HELOC von 50.000 USD
  • 18.06.2002: Refinanzierung der Hypothek, jetzt 495.000 USD
  • 25.03.2003: HELOC von 242.000 USD
  • 07.06.2005: Refinanzierung von nun 750.000 USD mit kurzfristig, variablem Zinssatz (ARM)
  • 29.11.2005: HELOC von 150.000 USD
  • 09.02.2007: HELOC von 250.000 USD
  • 26.06.2007: Refinanzierung der Hypothek, nun 980.000 USD
  • 26.06.2007: HELOC von 140.000 USD

Das macht eine Gesamtverschuldung von 1.120.000 USD; vom Dezember 1998 bis Juni 2007 wurden 841.000 USD eingecasht,  Mortgage Equity Withdrawal (MEW). Pro Monat gab es ein zusätzliches, steuerfreies Einkommen von 8.245 USD, auf das Jahr hochgerechnet waren es knapp 100.000 USD.

Einmal Appetit bekommen, konnten die fiktiven Besitzer Joe und Jane während des Immobilienbooms ihre Kreditlinie stetig ausweiten, da diese sich an den steigenden Immobilienpreisen orientierte. Doch nach der Gier kam auch hier die Angst. Mit fallenden Immobilienpreisen schnurrte die Kreditlinie zusammen.

Erstmals zum Verkauf gestellt, wurde das Anwesen am 13.10.2007 für 1.299.000 USD. Da sich offensichtlich kein Käufer fand, wurde der Preis sukzessive nach unten angepasst.

  • 22.11.2007: 1.199.000 USD
  • 01.02.2008: 1.099.000 USD
  • 02.04.2008: 995.000 USD
  • 07.05.2008: 799.000 USD
  • 04.06.2008: 798.000 USD

Inwieweit die Immobilie in die Zwangsvollstreckung geht und die Besitzer den finalen Akt des Immobilienbooms miterleben, ist nicht bekannt.

Im Bild zum einen die regionalen Hauspreisindizes (Case-Shiller-Indices) sowie der zeitliche Ablauf der Finanzierungen:

Dies ist sicherlich ein extremer Fall, zeigt aber umso eher, warum zum einen die Hypothekenverschuldung der US Amerikaner exponentiell stieg, zum anderen der Eigenanteil am Immobilienbesitz sank, aber letztendlich ein fortwährender Konsum gewährleistet war.

Laut dem letzten Survey of Consumer Finances (SCF) hatten in 2007 18,4% der Immobilienbesitzer mit einer Hypothek eine HELOC (Home Equity Line of Credit), Gebrauch davon machten allerdings nur 12,4%. Zu Beginn der Immobilienblase waren dies 1995 7,9% respektive 4,4%.

Das US Treasury Departement berichtet in seinem letzten Monthly Bank Lending Survey für den Berichtsmonat Mai, dass neue HELOCs oder Erhöhungen für die beobachteten 21 Banken mittlerweile 32,6% unter denen des Volumens vom Oktober 2008 liegen. Einzelne Banken wie Morgan Stanley haben die Kreditlinien gänzlich eingefroren.

4 Kommentare

1 Florian - 22.07.2009 um 16:51

Interessant ist auch das totale Volumen nebst Entwicklung der “MEW’s”, des “immobiliengesicherten-Konsum-auf-Pump”;
in den USA zur Hochphase ca 500Mrd US$ p.a.
http://www.calculatedriskblog.com/2009/05/mew-consumption-and-personal-saving.html
(dieses “Procedere” des “verkonsumierens des Eigenheims” fand ja im Übrigen nicht nur in den USA, sondern z.B. auch auf den britischen Inseln, Spanien, u.a. -meist handelsbilanzdefizitären- Staaten statt.)

Ich bin der festen Überzeugung,
dass dieser immobiliengesicherte-Konsum-auf-Pump einer der Haupt-Motoren für das weltweite Wirtschaftswachstum der letzten Jahre war.

Ohne diesen ganzen Konsum sähe es in China und auch in Osteuropa heute anders aus – und natürlich auch beim “deutschen Zulieferer” …

…an diesen Konsum hat sich die globale Produktionswirtschaft jedenfalls angepasst und gewöhnt;

fällt dieser Konsum nun weg – dann werden diese Überkapazitäten wohl oder übel auch abgebaut werden müssen.

D.h: Arbeitsplätze und Volkseinkommen gehen zurück…
… und dadurch wird natürlich auch der Konsum weniger…
… der nächste Anpassungsschritt der Anbieter wird fällig…
… usw. usf.

das Marktgleichgewicht rutscht in Etappen sukzessive auf ein immer niedrigeres Niveau.

(dies ist -im Grunde- N.Roubinis Argumentation in Kurzform – nur: den “W-Förmigen” Konjunkturverlauf sehe ich nicht. …denn bei so einem W gibt es zwei starke Wachstumsphasen – und Anfang und Ende befinden sich auf dem selben Niveau…

2 Jabberwock - 23.07.2009 um 7:40

Nur der Vollständigkeit halber: Um die Entwicklung der Home Equity Loans richtig einordnen zu können, muss man wissen, dass die Hypothekenzinsen (unter gewissen Umständen) steuerlich abzugsfähig waren. Kreditkarten-Zinsen oder Zinsen die durch die Finanzierung eines Automobils verursacht waren, sind hingegen nicht steuerlich abzugsfähig. Unter bestimmten Umständen war es daher durchaus rational, eine Home Equity Loan aufzunehmen, um damit andere Darlehen zu tilgen.

3 jemand - 23.07.2009 um 16:07

Wie schrecklich! Da sind leute im absoluten Ruin und irgend so ein Blogger dokumentiert ihren Werdegang, der tlw. sicherlich haarestraeubend ist, im Internet.

4 Reinhard - 23.07.2009 um 16:51

Deshalb muß ja dringend ein neuer Ballon gefunden werden … ich wäre für Silber und Gold, bisher beleihen das die Banken noch nicht so großzügig, aber das kann Frau/Mann ja ändern und verbraucht längst nicht soviel Natur wie Einfamilienhäuser ;-:)

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